簽租約前先查店面用途：建築物使用類組、變更使用執照與住宅區開店

本頁寫給看中一間店面、還沒簽租約的人。房子能不能拿來做你的生意，要過兩關：建築管理的「使用類組」，以及都市計畫的「土地使用分區」。內容依法規條文與臺北市政府公開的說明整理；免辦門檻與住宅區條件各縣市不同，下面的臺北市數字只是例子，實際以店面所在地的建管與都市計畫主管機關認定為準，本頁不構成法律意見。

簡短回答

建築法第 73 條規定，建築物要依核定的使用類組使用，變更使用類組要申請變更使用執照，但「一定規模以下」的變更不在此限，門檻由各縣市自訂。沒有核准就變更使用，第 91 條處建築物所有權人、使用人 6 萬元以上 30 萬元以下罰鍰，承租開店的人就是使用人。另外，建築物使用類組及變更使用辦法第 3 條規定，變更使用類組也要符合都市計畫的土地使用分區管制；兩關要分開查。

臺北市商業處的說明也建議，從「擇定營業場所、簽訂房屋租賃契約」的階段就先查詢。

先找到自己的情況

以下是示意情境，不是真實案例：

• 一樓住家改小吃店，約 80 平方公尺：原本多半是住宅（H-2），要改成餐飲使用，先查這個面積在當地是否屬免辦變更使用執照的範圍，再查住宅區允不允許開飲食店。
• 騎樓旁的手搖飲店：樓地板面積未達 300 平方公尺，類組屬 G-3；但所在分區、路寬與樓層，仍可能有限制。
• 二樓要開健身工作室：健身房屬 D-1，和零售、餐飲不同類別。以臺北市為例，住宅改 D-1 的免辦面積是未達 200 平方公尺，比改 G-3 的門檻低；樓層也可能受分區限制。
• 社區大樓裡開補習班：補習班屬 D-5；以臺北市為例，即使面積在免辦範圍內，也要經目的事業主管機關許可才能變更使用。

常見小店屬於哪個類組

類組的定義與舉例在辦法的附表一、附表二。同一種生意，會因為樓地板面積跨到不同類組：

附表三〈變更使用原則表〉的說明寫明，原本的類組「應以建築物原領使用執照之類別、組別為準」；舊的使用執照沒有登載類組的，由主管建築機關在申請變更時確認並加註（辦法第 2 條）。所以第一步是拿到這間房子的使用執照，看它原本核准的類組。

什麼時候要辦變更使用執照

• 類組改變：例如從住宅（H-2）改成餐飲（G-3 或 B-3），原則上要辦，除非在當地「一定規模以下」的免辦範圍內。
• 整層為原則：依辦法第 5 條，要以整層為單位變更，符合防火區劃等條件才可以只變更一部分。
• 不只類組：建築法第 73 條也把主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間等「與原核定使用不合之變更」列為要申請的情形，裝修時要一併注意。

免辦門檻的例子（臺北市）：依〈臺北市一定規模以下建築物免辦理變更使用執照管理辦法〉附表一，原核准為住宅（H-2）、要改成 G-3 時，餐廳、飲食店、冷飲店、咖啡館等餐飲類以使用樓地板面積未達 150 平方公尺為限，其他 G-3 以未達 500 平方公尺為限；改成 B-1、B-2、B-4 則不適用免辦，要辦變更使用執照。其他縣市的門檻請查當地法規，不能直接套用。

免辦只免除建管的執照手續，不代表土地使用分區允許，也不免消防與各業別的許可。

住宅區能不能開店

都市計畫法第 32 條把土地劃分為住宅、商業、工業等使用區，並可再細分管制；違反時，第 79 條可處土地或建築物所有權人、使用人或管理人 6 萬元以上 30 萬元以下罰鍰。

• 臺灣省各縣市：〈都市計畫法臺灣省施行細則〉第 15 條規定住宅區不得作為樓地板面積超過 300 平方公尺的飲食店、超過 500 平方公尺的大型商場（店），也不得作為飲酒店、夜店；沒有超過限制的商場（店）限於使用一樓與地下一樓，飲食店與美容美髮服務業限於一樓、二樓與地下一樓。
• 直轄市：各有自己的土地使用分區管制規定。以臺北市為例，第二種住宅區的飲食業屬「附條件允許使用」，條件包括營業樓地板面積 150 平方公尺以下、臨接 8 公尺以上道路、限於一樓與地下一樓。

都市計畫的「使用組別」（例如臺北市的第二十一組飲食業）和建管的 A 到 I 類組是兩套不同分類，查的時候不要混在一起。

消防與公共安全申報

用途改變後，消防與建築安全的要求也會跟著變：

• 消防安全設備：消防法第 6 條要求場所的管理權人依場所用途設置並維護消防安全設備；營業場所違反時，第 37 條處管理權人 2 萬元以上 30 萬元以下罰鍰並限期改善。餐廳、飲食店、咖啡廳在消防分類上屬甲類場所，和建管的 A 到 I 類組也是不同分類。
• 公共安全檢查申報：建築法第 77 條規定供公眾使用的建築物要定期委託專業機構或人員檢查簽證並申報。〈建築物公共安全檢查簽證及申報辦法〉依類組與面積訂申報頻率，例如 B-3 在 300 平方公尺以上每年一次、D-5 每年一次；申報人是建築物所有權人或使用人（第 4 條）。

怎麼查

1. 向房東要使用執照或謄本：看原核准的使用類組。商業登記時本來就要附建物所有權狀或謄本等文件，見商號怎麼登記。
2. 查土地使用分區：多數縣市有線上的都市計畫或土地使用分區查詢系統；臺北市另有「營業場所預先查詢」系統，可以一次查都市計畫與建管規定。
3. 問當地主管機關：建管單位負責使用類組與變更使用執照，都市計畫單位負責分區。不確定時，簽約前請建築師或主管機關確認。

和商家檔案的關係

Google 商家檔案顯示地址的地點，必須是有永久招牌、顧客可以上門的實際營業地點。店面用途確認、登記地址定案後，商家檔案的地址要和登記與招牌一致；搬遷或地址顯示問題，見商家地址不顯示怎麼辦。

結論

簽租約前先查兩件事：使用執照上的使用類組，以及土地使用分區。餐飲以 300 平方公尺、零售以 500 平方公尺為類組分界；類組改變原則上要辦變更使用執照，免辦門檻看各縣市規定；住宅區開店要看當地的面積、樓層與路寬條件。違規時，承租的使用人也會被處 6 萬元以上 30 萬元以下罰鍰。